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viernes, 28 de febrero de 2014

Expensas en barrios privados: se rechaza el carácter ejecutivo para su cobro judicial.

Con fecha 3/12/2013, en los autos "Caracoles S.A. c/ Ortiz, Leandro Martín s/ Cobro Ejecutivo", la Sala 3ª de la Cámara Civil y Comercial de Mar del Plata rechazó la acción de cobro ejecutivo promovida por la administración de un club de campo, al entender que no se podía aplicar análogamente el art. 522 del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires

Dicha norma establece que "constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal".

Pero no todas las propiedades donde existen espacios comunes pueden ser incluidas en este precepto normativo. Así lo entendieron los jueces sentenciantes.

Los accionantes, que en primera instancia también habían sufrido el rechazo de su pretensión, afirmaron que las expensas de los lotes de los emprendimientos inmobiliarios de este tipo no tenían diferencias mayores con los espacios compartidos en propiedades horizontales.

Los jueces consignaron en sus fundamentos que "si bien es cierto que el referido instrumento certifica la existencia de gastos cuya contribución se reclama al propietario de un lote del barrio privado, originados en la prestación de los servicios mencionados en el art. 4 del Reglamento Interno, al que se lo identifica como una deuda o "crédito por expensas", no es posible obviar que el art. 522 de la ley procesal ha reservado el carácter de título ejecutivo exclusivamente a los créditos por expensas de edificios sometidos un régimen específico".

Este régimen es el de propiedad horizontal, y no el del caso concreto, que es regulado por los decretos 8912/77 y 9404/86.

Los camaristas afirmaron que "una correcta hermenéutica conduce a estar a lo que más naturalmente surge de la letra de la norma, de la que no cabe prescindir cuando es clara y precisa. Tampoco corresponde ignorar los preceptos que en la cuestión litigiosa contiene la norma aplicable, dado que lo contrario implicaría sustituir al legislador en una materia que es propia del ámbito de la política legislativa".

En orden a responder uno de los agravios de los accionantes, los vocales precisaron que "resulta oportuno destacar que tampoco es excusa suficiente para apartarnos de la literalidad del texto legal, interpretar -como propone la recurrente- que la falta de previsión legal obedece a que a la época de la redacción de la norma no existía este tipo de desarrollos inmobiliarios. Por el contrario, teniendo en cuenta que desde la fecha de su sanción el actual Código Procesal Civil y Comercial (19/09/1968) ha sufrido numerosas modificaciones, la lectura que válidamente propone la situación antes descripta es que el legislador bonaerense no tuvo la intención -al menos hasta ahora- de asignar carácter ejecutivo al crédito por expensas de los emprendimientos urbanísticos, pues en todos estos años no modificó el texto de la norma, pudiéndolo hacer".

Destacaron asimismo que "no escapa a la consideración de esta Sala que la doctrina y jurisprudencia no han sido pacíficas en aceptar el cobro ejecutivo de las contribuciones que deben abonar quienes tienen lotes en barrios privados, clubes de campos, etc. Tampoco desconocemos que los argumentos de los seguidores de la tesis permisiva se asientan, fundamentalmente, en la interpretación analógica de la regulación legal establecida para el cobro de expensas de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. Sin embargo, no compartimos esa opinión, pues a nuestro modo de ver no concurren en el caso los presupuestos necesarios para acudir al uso de la interpretación analógica".

Es que la contribución al pago de los gastos comunes reclamada en el caso deriva de obligaciones personales emergentes de un negocio jurídico complejo, conformado por un boleto de compraventa y un compromiso de cesión de acciones, que no transmite por sí solo el derecho real de dominio sobre la cosa vendida (arts. 1184 inc. 1°, 1185, 1187 y 2505 del Códido Civil), ni genera respecto del adquirente un derecho real de condominio sobre las partes comunes del barrio privado, y que, además, liga únicamente al comprador con los vendedores, y no a los restantes propietarios de lotes del barrio privado, quienes resultan terceros ajenos a dicho contrato.

En contraposición encontramos que en el régimen de propiedad horizontal, la obligación de abonar expensas reviste el carácter de propter rem, es decir, sigue a la cosa, y tiene origen en la relación real de condominio que cada uno de los consorcistas tienen sobre el terreno y todas las cosas comunes del edificio (arts. 2 y 17 de la ley 13.5012; 2685 del Código Civil), y requiere, además, que la forma y contribución de esos gastos se encuentre plasmada en el reglamento de copropiedad, que debe redactarse por escritura pública (art. 9 de la ley 13.512), y que, como es sabido, forma parte del título de dominio de los propietarios.

Dede remarcarse que, mientras dentro de este régimen la modalidad de la contribución se plasma en un instrumento público único que rige la vida de todos los consorcistas, en el caso en estudio esa obligación fue asumida en un instrumento privado en el que no participaron todos los adquirentes de lotes del barrio privado, sino solamente el demandado, resultando por ende aquellos ajenos a sus estipulaciones (arts. 1195 y 1199 del Código Civil).