Nuestro país se encuentra viviendo un boom constructivo similar al que se vivió a finales de los años 70 y posteriormente a finales de los 90. A diferencia de aquellos momentos, hoy los desarrolladores de inversiones inmobiliarias cuentan con una nueva herramienta jurídica que ofrece mayor seguridad, garantías y transparencia en el manejo de los fondos y la administración del proyecto.
Nos referimos al fideicomiso, un instrumento jurídico potente y versátil, que se adapta eficazmente al desarrollo, administración y venta de proyectos inmobiliarios.
Tradicionalmente, los desarrolladores inmobiliarios acudían a la sociedad anónima como vehículo para canalizar las inversiones y la administración del desarrollo. Si bien éste era un vehículo que permitía alcanzar el fin buscado, no era la herramienta ideal, ya que no estaba ideada específicamente para la administración de inversiones en un horizonte temporal de corto o mediano plazo, donde además confluyen intereses y riesgos diversos. Todo lo cual se puede ahora armonizar y adaptar a través de una figura jurídica acorde al desarrollo de inversiones, como es el fideicomiso.
En lo esencial, este contrato consiste en la transmisión de activos a un patrimonio independiente y autónomo (el fideicomiso) que será administrado por un fiduciario en beneficio de una o más personas físicas o jurídicas (los beneficiarios).
Es importante destacar que el patrimonio del fideicomiso reúne la condición de patrimonio de afectación, figura establecida por nuestro ordenamiento para los fondos de inversión, que posibilita que ese patrimonio quede de algún modo encapsulado y a salvaguarda de cualquier acreedor personal, tanto los acreedores de los titulares originarios de los activos, como los acreedores personales del fiduciario o administrador del fideicomiso.
Las ventajas que otorga el fideicomiso han hecho que sea la figura más aplicada en la práctica internacional para el desarrollo de inversiones inmobiliarias.
En la Argentina, por ejemplo, donde el instrumento cuenta ya con algo más de 15 años de uso, canaliza más del 80 % de las inversiones en desarrollos inmobiliarios.
El auge del fideicomiso tiene su explicación, justamente, en las ventajas significativas de este instituto, en particular, en lo que se refiere al patrimonio de afectación referido anteriormente, que permite poner a salvo al negocio de los riesgos ajenos al mismo.
Sumado a esto, las ventajas más considerables se encuentran en la adaptabilidad de los intereses de todos los participantes, sean inversores, constructores, comercializadores e inclusive promitentes compradores, la seguridad jurídica, la transparencia en la administración, y también el acceso al crédito.
El fideicomiso no sólo logra gestionar eficazmente los fondos comprometidos por los inversores, sino también permite la buena y eficiente administración por parte de los constructores, y además otorga garantías y certezas a los adquirentes de los inmuebles, sobre todo respecto del contagio de otros riesgos que los inversores o constructores puedan tener en otros desarrollos similares.
El fideicomiso financiero cuenta con dos modalidades: la privada y la pública.
En el fideicomiso privado, los títulos de participación son distribuidos entre inversores privados que se acercan al desarrollo en forma particular, mientras que en el fideicomiso público se obtienen los fondos mediante una emisión de oferta pública donde los títulos se colocan generalmente a inversores institucionales (bancos, administradoras de fondos, bolsas de valores, etc.).
Se abre entonces una importante y nueva opción para los desarrolladores, acudir a los mercados formales para la obtención de fondos para las medianas y grandes obras. Los inversores institucionales generalmente se autoimponen algunos límites mínimos para participar en este tipo de inversiones, pero en general las grandes obras son elegibles para este tipo de fideicomisos.
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